Travaux et charges
Les travaux décidés ou réalisés dans un immeuble sont parmi les premières sources de litiges en copropriété. Les difficultés rencontrées concernent notamment :
- la décision de réaliser certains travaux : nécessité, coût, urgence, devis, information préalable insuffisante,
- la répartition des charges de travaux (générales, spéciales, par lot, tantièmes) souvent contestée pour son caractère injuste ou irrégulier,
- les désaccords sur la nature des travaux : entretien, amélioration, reconstruction, embellissement, travaux sur parties privatives ou communes,
- les problématiques liées à l’exécution des travaux : malfaçons, désordres, retards, interruptions de chantier,
- la question de savoir si le syndicat est responsable des dommages causés par les travaux ou par un défaut d’entretien des parties communes,
- les travaux privatifs effectués par un copropriétaire sans autorisation ou en violation du règlement de copropriété.
Ces situations ont un impact direct sur les finances des copropriétaires, sur la bonne conservation de l’immeuble et sur la paix de la copropriété.
Le régime juridique des travaux et des charges en copropriété repose sur :
- la loi du 10 juillet 1965, notamment les articles relatifs aux travaux, aux majorités applicables (art. 24, 25, 26) et à la répartition des charges ;
- le décret du 17 mars 1967, qui encadre la procédure de vote, les devis, les travaux urgents et les obligations du syndic ;
- le règlement de copropriété, qui précise les parties communes / privatives et les clés de répartition ;
- la jurisprudence relative :
- à la distinction entre travaux d’entretien, d’amélioration, de reconstruction ;
- à la régularité du vote et de l’information préalable ;
- à la responsabilité du syndicat pour les désordres affectant les parties communes ou privatives ;
- aux travaux privatifs modifiant la destination ou l’aspect de l’immeuble.
Cette matière mêle règles légales, éléments techniques et enjeux financiers importants.
J’accompagne copropriétaires, syndicats et conseils syndicaux dans toutes les problématiques liées aux travaux et aux charges, qu’elles soient en amont de la décision, au stade de l’exécution ou en phase contentieuse.
Avant les travaux ou leur vote
- Analyse des devis, des contrats proposés et de l’information communiquée aux copropriétaires.
- Détermination de la nature des travaux et de la majorité applicable.
- Vérification de la conformité de la répartition des charges proposée.
- Assistance pour l’inscription d’un projet de travaux ou de modification de charges à l’ordre du jour.
Exécution des travaux
- Suivi juridique en cas de désordres, malfaçons ou litiges avec les entreprises.
- Mise en cause de la responsabilité du syndicat ou des constructeurs selon les cas.
- Gestion des travaux privatifs affectant les parties communes ou la sécurité de l’immeuble.
Contentieux relatifs aux travaux et aux charges
- Contestation ou défense des décisions d’assemblée relatives aux travaux ou à la répartition des charges.
- Actions en responsabilité contre le syndic ou contre les entreprises.
- Litiges sur les travaux urgents, les travaux privatifs irréguliers ou les budgets de travaux.