Responsabilités internes en copropriété
La vie en copropriété génère de nombreuses situations où la responsabilité de l’un de ses acteurs — syndic, syndicat, copropriétaire, membre du conseil syndical — peut être engagée. Les difficultés les plus fréquentes sont les suivantes :
- Responsabilité du syndic : inertie, manquements contractuels, absence d’entretien de l’immeuble, défaut de convocation d’AG, travaux urgents non réalisés, mauvaise gestion des comptes,
- Responsabilité du syndicat des copropriétaires : dommages causés par les parties communes, infiltrations, défaut d’entretien, chute d’éléments de façade, dysfonctionnement d’équipements collectifs,
- Responsabilité d’un copropriétaire : nuisances, dégradations, travaux privatifs non autorisés, empiètements sur les parties communes, dégâts des eaux provenant d’un lot privatif,
- Responsabilité des membres du conseil syndical (plus rare) : dépassement de leurs prérogatives, faute dans la gestion déléguée lorsque leur responsabilité personnelle peut être recherchée.
Ces situations peuvent entraîner des préjudices importants : pertes financières, atteintes à la jouissance du bien, sinistres techniques, conflits durables au sein de la copropriété.
Le régime des responsabilités internes s’appuie sur :
- La loi du 10 juillet 1965, notamment les articles relatifs :
- au rôle et aux obligations du syndic (art. 18),
- à la responsabilité du syndicat pour les dommages causés par les parties communes (art. 14 al. 4),
- aux obligations des copropriétaires quant à l’usage de leurs lots (art. 9) ;
- Le décret du 17 mars 1967, précisant les obligations du syndic et du conseil syndical ;
- Le règlement de copropriété : obligations spécifiques, usage des parties communes/privatives, interdictions, responsabilités particulières ;
- Une jurisprudence abondante sur :
- la faute de gestion du syndic,
- la responsabilité objective du syndicat liée aux parties communes,
- la responsabilité personnelle d’un copropriétaire du fait de ses travaux ou de ses comportements,
- les conditions d’engagement d’une faute du conseil syndical.
Ces règles s’appliquent souvent à des situations techniques nécessitant une analyse croisée des textes, du règlement et des faits.
J’assiste copropriétaires, syndicats et syndics dans toutes les situations où une responsabilité interne est engagée ou contestée :
Analyse des responsabilités
- Examen des faits, des pièces, du règlement de copropriété et des obligations légales.
- Détermination de la responsabilité en cause : syndic, syndicat, copropriétaire, ou pluralité d’acteurs.
- Évaluation des préjudices matériels, financiers ou de jouissance.
Procédures amiables
- Mise en demeure ciblée (au syndic, au syndicat ou à un copropriétaire).
- Négociation de prise en charge des travaux, indemnisations, mesures conservatoires.
- Gestion des sinistres impliquant assureurs et experts.
Contentieux
- Action en responsabilité contre le syndic pour faute de gestion.
- Action contre le syndicat pour dommages causés par les parties communes (infiltrations, défaut d’entretien…).
- Action contre un copropriétaire pour nuisance, travaux non autorisés ou dégâts provenant de son lot.
- Défense du syndicat ou d’un copropriétaire poursuivi à tort.
Assistance des conseils syndicaux
- Audit de la gestion du syndic et des risques.
- Aide à la préparation d’AG pour sécuriser les décisions relatives aux responsabilités.