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Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 23-23.911 : l’absence de preuve de prescription n’annule pas l’acte de notoriété

Publié le : 24/06/2026 24 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

L’enjeu est concret pour les praticiens du droit immobilier : un acte de notoriété acquisitive insuffisant pour démontrer une prescription trentenaire peut-il être purement et simplement annulé ? Par un arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., n° 23-23.911), la Cour de cassation apporte une clarification attendue en distinguant nettement la validité formelle de l’acte et son efficacité probatoire.

L’insuffisance des éléments de possession peut-elle entraîner l’annulation de l’acte ?

Une propriétaire revendiquait la titularité d’une parcelle en se prévalant d’un acte de notoriété acquisitive dressé en 2015. Les parties adverses contestaient cette prétention et sollicitaient l’annulation de l’acte, faisant valoir que la possession invoquée ne satisfaisait pas aux exigences classiques de la prescription acquisitive, faute d’être paisible, continue et non équivoque. Les juges du fond avaient relevé que les déclarations consignées par le notaire se trouvaient contredites par les constatations d’un géomètre-expert intervenu antérieurement pour un bornage. Plusieurs personnes revendiquaient en effet la parcelle litigieuse, ce qui excluait l’existence d’une possession exclusive et non équivoque. Estimant que l’acte ne démontrait pas une possession trentenaire répondant aux conditions légales, la cour d’appel en avait prononcé l’annulation.

Quelle distinction opère la Cour de cassation entre validité et force probante ?

La troisième chambre civile censure ce raisonnement. Elle rappelle que l’acte de notoriété acquisitive constitue un acte authentique. Sa nullité ne peut être déduite de la seule faiblesse des éléments qu’il contient pour établir la prescription invoquée. En l’espèce, les motifs retenus par les juges du fond mettaient en évidence une absence de preuve suffisante d’une possession répondant aux critères légaux. Toutefois, cette insuffisance probatoire affecte l’efficacité de l’acte dans le débat judiciaire, non sa validité intrinsèque. La décision affirme ainsi une distinction essentielle : un acte peut échouer à démontrer l’existence d’une prescription trentenaire sans être entaché de nullité. L’arrêt consacre la séparation entre la régularité formelle de l’acte notarié et la portée probatoire des faits qu’il relate, apportant une clarification structurante pour le contentieux de la prescription acquisitive.
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