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Mise en demeure imprécise et demandes hors champ : limites strictes de la procédure accélérée en copropriété

Publié le : 24/07/2026 24 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La mise en œuvre de la procédure accélérée au fond en matière de recouvrement des charges de copropriété suppose une rigueur formelle que le syndicat des copropriétaires ne peut négliger. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.950), la Cour de cassation rappelle que l’imprécision de la mise en demeure fait obstacle à l’exigibilité anticipée des sommes dues et que le juge saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut statuer au-delà des demandes strictement visées par ce texte.

Quelles conditions pour rendre les charges immédiatement exigibles ?

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 institue une procédure spécifique permettant d’obtenir le paiement rapide des provisions et charges impayées. Encore faut-il que la mise en demeure préalable satisfasse aux exigences légales. En l’espèce, la cour d’appel avait accueilli la demande du syndicat, qui produisait notamment des procès-verbaux d’assemblées générales, un décompte de créance ainsi qu’une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte. La Cour de cassation censure cette décision. Elle juge que la mise en demeure doit mentionner avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Les juges du fond devaient vérifier si le courrier détaillait les sommes impayées susceptibles d’entraîner l’exigibilité anticipée des autres charges et constater la défaillance persistante du copropriétaire dans le délai d’un mois. À défaut, la décision se trouve privée de base légale. L’arrêt est consultable sur Legifrance (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950).

La procédure accélérée permet-elle d’obtenir des dommages et intérêts ?

Le syndicat sollicitait également le remboursement de frais de déménagement engagés à l’occasion de travaux dans l’immeuble. La cour d’appel avait admis cette demande, en raison de son lien avec la créance de charges. La Haute juridiction adopte une position inverse. Elle rappelle que le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, ne peut connaître que des demandes expressément prévues par l’article 19-2. Ce texte vise exclusivement les provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Toute demande indemnitaire, même rattachée aux relations financières entre le syndicat et un copropriétaire, excède le champ de cette procédure spéciale. La décision confirme ainsi l’interprétation stricte du dispositif de recouvrement accéléré.
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