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Droit de préemption du fermier et pacte de préférence : la Cour de cassation précise contrôle et fraude

Publié le : 12/04/2026 12 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Par un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les conditions d’exercice du droit de préemption rural par le preneur en place et les exigences probatoires en présence d’un pacte de préférence concurrent. Cette décision, rendue sous le numéro 24-22.496, apporte un éclairage utile sur l’articulation entre contrôle administratif, validité de la préemption et caractérisation d’une fraude.

Un contrôle administratif exercé a posteriori

La Haute juridiction était saisie de la question de savoir si le fermier devait justifier, dès la notification de son intention d’acquérir, de la régularité de sa situation au regard du contrôle des structures. L’acquéreur évincé soutenait que l’absence de conformité administrative devait affecter la validité même de la préemption. La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle retient que les conditions relatives à l’exploitation du fonds ne constituent pas un préalable à l’exercice du droit de préemption. En application du code rural et de la pêche maritime, ces exigences relèvent d’un contrôle ultérieur. Ainsi, la contestation fondée sur l’irrégularité administrative du preneur au jour de la vente ne peut entraîner la nullité de l’acte. La sanction éventuelle se situe sur le terrain indemnitaire. L’irrégularité, si elle est établie, ouvre droit à des dommages-intérêts sans remettre en cause la validité de la cession intervenue par l’effet de la préemption.

La preuve d’un concert frauduleux strictement appréciée

L’arrêt aborde également le conflit entre droit de préemption et pacte de préférence. La Cour rappelle que seule la démonstration d’un concert frauduleux entre le bailleur et le preneur permet d’obtenir soit la nullité de la vente, soit la substitution du bénéficiaire évincé. En l’espèce, étaient invoqués des liens capitalistiques et des dirigeants communs entre différentes structures afin d’établir une organisation préalable destinée à neutraliser le pacte. Les juges du fond ont toutefois souverainement retenu l’absence d’éléments probants, notamment quant à la connaissance du pacte par la société preneuse lors de la conclusion du bail. Validant cette appréciation, la Cour confirme que la fraude ne se présume pas et suppose une preuve concrète et circonstanciée. L’arrêt du 2 avril 2026 (Cass. Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.496) illustre ainsi la primauté de l’analyse factuelle tant en matière de préemption rurale que de pacte de préférence.
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