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Comment le décès du bailleur avant le préavis affecte-t-il la validité du congé pour reprise ?

Publié le : 21/04/2026 21 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La délivrance d’un congé pour reprise en matière de bail d’habitation constitue un mécanisme strictement encadré, dont la mise en œuvre suppose le respect d’exigences substantielles tenant à la personne même du bénéficiaire. Par un arrêt du 16 avril 2026 (Cass. Civ 3ème n°24-13.191), la Cour de cassation précise la portée de ce caractère personnel et en déduit les conséquences en cas de décès du bailleur avant le terme du préavis.

Pourquoi le droit de reprise ne peut-il être détaché de la personne du bénéficiaire ?

Dans l’affaire soumise à la Haute juridiction, une bailleresse avait délivré à ses locataires un congé pour reprise afin d’occuper elle-même le logement. Décédée avant la date d’effet du congé, son héritier avait entendu se prévaloir de cet acte pour reprendre le bien à son profit. La cour d’appel avait retenu la transmissibilité du droit de reprise. La Cour de cassation adopte une analyse inverse. Elle rappelle que le congé doit mentionner avec précision l’identité du bénéficiaire et reposer sur une intention réelle et sérieuse d’habiter les lieux. Ces conditions impliquent une appréciation concrète de la situation personnelle de celui qui entend reprendre le logement, ce qui exclut toute substitution automatique. Le droit de reprise est ainsi intrinsèquement attaché à la personne qui l’exerce. Il ne saurait être dissocié de l’intention qui l’a motivé.

Quand le décès du bailleur anéantit-il le congé sans affecter le bail ?

La Haute juridiction en déduit que le décès du bénéficiaire avant la prise d’effet du congé prive celui-ci de toute efficacité. L’intention de reprendre les lieux étant personnelle, elle ne survit pas à son auteur et ne peut être transmise à ses héritiers, même animés d’une volonté comparable. Une telle solution préserve les garanties du locataire, notamment quant à l’identité du bénéficiaire du congé, élément déterminant de l’équilibre du bail d’habitation. La décision opère toutefois une distinction nette entre la validité du congé et l’exécution du contrat. Si le congé est anéanti, le bail se poursuit avec l’ensemble des obligations qu’il comporte. Les dettes locatives, indépendantes de la disparition du bailleur et de l’irrégularité du congé, demeurent intégralement dues par les locataires.
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