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CCMI : point de départ des pénalités et rejet de la force majeure en cas d’aléas d’expertise

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Le régime du contrat de construction de maison individuelle implique un encadrement strict du délai d’exécution et des sanctions attachées au retard de livraison. Par un arrêt du 26 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.789), la troisième chambre civile apporte des précisions déterminantes tant sur le point de départ des pénalités de retard que sur l’invocation de la force majeure dans le contexte d’une expertise judiciaire. La décision est consultable sur le site de Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/search/juri?query=24-14.789.

À quel moment le délai d’exécution commence-t-il à courir en présence de conditions suspensives ?

Des particuliers avaient conclu plusieurs CCMI comportant des conditions suspensives, parmi lesquelles la fourniture de la garantie de livraison et de l’assurance dommages-ouvrage. En l’absence de ces garanties, la déclaration d’ouverture de chantier n’avait pu être déposée avant plusieurs mois. La cour d’appel avait retenu que le délai contractuel ne pouvait débuter qu’à compter de la réalisation des conditions suspensives et du démarrage effectif des travaux. La Cour de cassation approuve ce raisonnement. Elle souligne que ces garanties conditionnaient juridiquement l’ouverture du chantier et, par conséquent, le point de départ du délai d’exécution. Elle précise en outre que la poursuite de la relation contractuelle peut caractériser une renonciation à se prévaloir de la caducité. Le retard doit donc être apprécié à partir de la date à laquelle les conditions suspensives ont été levées et les travaux effectivement engagés.

Les aléas d’une expertise judiciaire peuvent-ils constituer un cas de force majeure ?

La cour d’appel avait admis que des incidents survenus au cours d’une expertise judiciaire, tenant notamment au décès d’un expert et à l’annulation d’un rapport pour partialité, constituaient un cas de force majeure partiellement exonératoire, justifiant une réduction des pénalités. Cette analyse est censurée. La Haute juridiction rappelle que la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur. Or les désordres ayant conduit à l’expertise étaient imputables au constructeur. Les difficultés intervenues durant les opérations d’expertise, même si elles ont prolongé la procédure, ne présentent pas le caractère d’extériorité requis. Aucune exonération, fût-elle partielle, ne pouvait dès lors être retenue au titre des pénalités de retard.
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